ロンドンで不動産投資をする際の諸費用概算シミュレーション

Simulation of various costs when investing in real estate in London

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ロンドンで不動産投資をする際の諸費用概算シミュレーション

イギリスで不動産を購入する際にかかる費用として、下記の費用が挙げられます。

  • 弁護士費用(売買契約は全て買手と売手の弁護士が行います)
  • 調査費用(サーベイヤーと呼ばれる不動産鑑定士による物件調査)
  • 登記費用
  • 印紙税
  • その他

具体的な事例と共に、ロンドンで投資用物件を購入した際にかかる費用や支払いのタイミングについてシミュレーションいたしました。

事例1. 35万ポンドでセントジョンズウッドにスタジオ、パーパスビルトフラットを購入した場合

  1. 弁護士に支払う総費用合計は推定で約1,500ポンド+VAT(付加価値税)になると考えられます。
  2. サーベイヤー(不動産鑑定士)の物件評価レポート料金は600ポンド+VAT(付加価値税)になると考えられます。
  3. 内装が必要な場合の費用は、家具や電化製品代、プ口の掃除代等を含め、予想合計費用が約4,000ポンドになると考えられます。
  4. 印紙税が価格の8%なので、28,000ポンドを支払います。
  5. コンサルタント料金は2.5%+ VAT(付加価値税)ですから、8,750ポンド+VAT(付加価値税)になり、上記の費用を合計すると約45,020ポンドかかると考えられます。
  6. この物件を月1,500ポンドで賃貸にすると、年間家賃収入は 18,000ポンドになります。
  7. フラットのサービスチャージ(年間管理費)を約1 ,800ポンドと仮定します。
  8. 賃貸付けをした不動産会社へのテナント紹介料&管理費用について、年間家賃収入の15%+VAT(付加価値税)とすると、2,700ポンド+VAT(付加価値税)になります。

事例2. 55万ポンドでハムステッドに1ベッドルーム、コンバージョンフラットを購入した場合

  1. 弁護士に支払う総費用合計は推定で約2,000ポンド+VAT(付加価値税)になると考えられます。
  2. サーベイヤー(不動産鑑定士)の物件評価レポート料金は750ポンド+VAT(付加価値税)になると考えられます。
  3. 内装が必要な場合の費用は、家具や電化製品代、プロの掃除代等を含め、予想合計費用が約5,000ポンドかかると考えられます。
  4. 印紙税が価格の8%なので、44,000ポンドを支払います。
  5. コンサルタント料金は2.5%+VAT(付加価値税)ですから、13,750ポンド+VAT(付加価値税)となり、上記の費用を総合計すると、約68,900ポンドかかると考えられます。
  6. この物件を月に2,000ポンドで賃貸にすると、年間家賃収入は 24,000ポンドになります 。
  7. フラットのサービスチャージ(年間管理費)を約1 ,500ポンドと仮定します。
  8. 賃貸付けをした不動産会社へのテナント紹介料&管理費用について、年間家賃収入の15%+VAT(付加価値税)とすると、3,600ポンド+VAT(付加価値税)になります。

事例3. 85万ポンドでイーリンクブロードウェイに2ベッドルーム、パーパスビルトフラットを購入した場合

  1. 弁護士に支払う総費用合計は推定で約2,500ポンド+VAT(付加価値税)になると考えられます。
  2. サーベイヤー(不動産鑑定士)の物件評価レポート料金は850ポンド+VAT(付加価値税)になると考えられます。
  3. 内装が必要な場合の費用は、家具や電化製品代、プロの婦除代等を含め、予想合計費用が約7,000ポンドかかると考えられます。
  4. 印紙税が価格の8%なので、68,000ポンドを支払います。
  5. コンサルタント料金は2.5%+VAT(付加価値税)ですから、21,250ポンド+VAT(付加価値税)となり、上記の費用を総合計すると約103,620ポンドかかると考えられます。
  6. この物件を月3,200ポンドで賃貸にすると、年間家賃収入は38,400ポンドになります。
  7. フラットのサービスチャージ(年間管理費)を約4,500ポンドと仮定します。
  8. 賃貸付けをした不動産会社へのテナント紹介料&管理費用について、年間家賃収入の15%+VAT(付加価値税)とすると、6,120ポンド+VAT(付加価値税)になります。

＊上記の諸経費はあくまで一つの例として、ご参考にしてください。物件のタイプ、価格、広さ、購入にかかった時間によって弁護士費用は異なります。 また、エリア、物件のタイプ、広さ、コンディション、購入する時期、その他の要因によって、購入価格や賃貸価格が異なってきます。

日本在住のお客様が投資目的(Buy to let)で不動産を購入した場合、売却する際には売却益に対してキャピタルゲインタックスがかかります。非移住者にはネットの家賃収入を除いた所得に対して£11 ,000が控除されます。
移住者で所得税率が20%の人は18%、40%以上の人は28%のキャピタルゲインタックスを支払う必要があります。 イギリスでは個人住宅には固定資産税がかからず、カウンシルタックス(住民税)は住んでいるテナントが支払いますので、物件を購入した投資家の方はこれらの諸費用を支払う必要はありません。

ロンドンの主な地域・住宅の賃料価格目安表

穏やかな階級社会のロンドンでは、住むエリアによって同じタイプの物件でも販売や賃貸価格が3 倍～4 倍位異なります。ロンドンの平均 2 ベッドルームの賃貸価格は1,550 ポンド位ですが、日系駐在員ですと 約2,600ポンドになります。一番高いケンジントン&チェルシー地区では物件の広さ、立地、状態などにもよりますが、価格が2ベッドルーム・フラットで120万ポンド(1億6千万円)、家賃が約3300ポンド(45万円)しますが、同じ様な物件でもイーストロンドンでは購入価格が約45万ポンド(6100万円)、家賃が約1500 ポンド(20万円)です。日本人駐在員は家具付きの物件に住むので、アメリカ人やヨーロッパ人が住む家具が付かない物件と比べると3～5割位家賃が高くなります 。

以下の表にて、ロンドンの主な地域と住宅タイプに対する賃料の目安表をご用意いたしました。
物件選びなどの参考になればと思います。

エリアグレード 地域 ＆ 駅名 物件タイプ 売買価格 賃貸価格／月
(A)
都心超高級
住宅地
Extremely Expensive		 1) MAYFAIR W l
2) BELGRAVIA SW l
3) KNIGHTSBRIDGE SW3
4) CHELSEA SW3
5) SOUTH KENSINGTON SW7
6) H/S KENSINGTON W8		 Studio
1 Bed
2 Bed
3 Bed
4-5 Bed		 450,000～
650,000～
850,000～
1,700,000～
4,000,000～		 1,700～
1,900～
2,800～
5,000～
12,000～
（B）
都心高級住宅地
Very Expensive		 7)   WESTMINSTER W l
8) BAKER STREET NW 1
9)   ST JOHN'S WOOD NW8
10) HAMPSTEAD NW3
11) NOTTING HILL GATE W 1 1
12) HOLLAND PARK W l4		 Studio
1 Bed
2 Bed
3 Bed
4-5 Bed		 400,000～
600,000～
800,000～1,000,000～3,000,000～		 1,600～
1,800～
2,400～
3,800～
8,000～
（C）
普通の高級住宅地
Expensive		 13)  PADDINGTON W2
14)  LITTLE VENICE W9
15)  SWISS COTTAGE NW3
16) BELSIZE PARK NW3
17)  WIMBLEDON SW 19
18) RICHMOND TW9		 Studio
1 Bed
2 Bed
3 Bed
4-5 Bed		 380,000～
550,000～
750,000～
900,000～
3,000,000～		 1,500～
1,600～
2,200～
3,000～
66,000～
(D)
中産階級住宅地
Middle Class		 19) MAIDA VALE W9
20)  SOUTH HAMPSTEAD NW6
21 ) HIGHGATE N6
22) GOLDERS GREEN NW 1 1
23) CHISWICK W4
24) PUTNEY SW l5
25) ANGEL & FARRINGDON ECl		 Studio
1 Bed
2 Bed
3 Bed
4-5 Bed		 350,000～
450,000～
700,000～
850,000～2,500,000～		 1,300～
1,400～
2,000～
2,400～
4,500～
（D）
郊外平均的住宅地
Average		 26) EALING BROADWAY W5
27) WEST ACTON W3
28) HENDON NW4
29) FINCHLEY CENTRAL N3
30) WOOD SIDE PARK N12		 Studio
1 Bed
2 Bed
3 Bed
4-5 Bed		 300 000～
400,000～
550,000～
750,000～2,000,000～		 1,200～
1,300～
1,600～
2,000～
3,500～
＊上記は日本人に人気のある高級住宅地を中心とした内装の質が高い物件で、英国人が選ぶ物件とは異なります。
＊物件価格は立地条件、内外装レベル、駐車場の有／無、バスルーム数、環境、経済状況によって異なります。
＊売費、賃貸共に審から夏にかけて需要と供給の関係で高くなる傾向があり、秋から冬にかけては価格は下がります。
*1ポンド約140円（2016年11月24日現在）として購入価格及び毎月の家賃収入を日本円で計算して下さい。為替相場には注意して下さい。

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