スイスの不動産取得に関する"コラー法"とは？｜不動産投資のGlobal Homes

古くは1961年に制定された、外国人によるスイスの不動産購入を規制する連邦法のこと。外国資本によるスキーリゾートなどの乱開発、自然破壊、リゾート地の不動産価格高騰を避けるために設けられました。
これまでに何度も内容が修正されており、2017年現在では、外国人は主にアルプスに隣接する地域と、レマン周辺の特定のリゾート地に指定されている別荘のみ、取得することができます。
商業用の不動産に関しては外国人が取得する場合でもコラー法の制限を受けないものの、居住用不動産に関しては厳しく制限がされている状態です。

スイス政府は、2007年7月4日の報告書でスイスの議会にコラー法を完全に廃止するよう勧告していましたが、2013年11月13日にはコラー法を維持するための追加の報告書を発表しました。
議題は、2013年9月に、コラー法を引き締めることを目的としたスイス議会(Swiss National Council)のメンバーであるJacqueline Badranによって提出されました。

第1の議題は、再びコラー法の商業不動産への適用を目的とすること、第2の議題は、スイス人以外の人がスイスの不動産ファンドや上場不動産会社に参加へ禁止することでした。両議題は2014年6月にスイス連邦議会によって一度、棄却が本決まりになったにも関わらず、2015年4月にスイス連邦議会は、コラー法を改訂して、より厳しくする意向を発表しました。協議期間は数回延期され、今のところ2016年12月に開始され、2017年5月まで継続される予定です。しかし、いつのどの時点でスイス議会で本格的に議論されるのかは不明ですが、2018年までには行われることになっています。

2015年4月のスイス連邦議会のコラー法の厳格化の意向が発表されたあと、(わずか数カ月前に行われたスイス連邦議会では修正を決定することを目指すように思われましたが)、スイス連邦議会は、Jacqueline Badranの議題(2番目の議題の例外－スイス人以外の人がスイス不動産の集合投資スキームに投資することを禁止し、スイスの不動産ファンドには適用されず、上場不動産会社のみに適用される)の実行を提案するだけでなく、 コラー法の施行をより強化し、非EUおよび非EFTAの人が国を去る時にはスイスの不動産を売却する義務を導入し、スイスの地方自治体や州にはコラー法に関する法的適格性をスイス連邦に移転するよう促しました。

しかしながら、スイス連邦理事会は現在、状況を見極めるために、少し時間をかけて再検討しているようです。コラー法の将来に関する議論は今後も続いていくと考えられます。

1983年の法の設立以降、外国人にスイスの不動産投資の許可するために、コラー法はいくつかの段階で自由化されています。

スイスの商業用不動産マーケット(住宅ローン融資・マーケットを含む)が外国人投資家に開かれました。
商業活動が行われている不動産は、2017年現在、コラー法の許可要件から除外されています。
これは、不動産がその海外投資家によって直接使用されていようとなかろうと、または海外投資家によって純粋に投資目的(第三者が商業目的で賃貸された不動産を使用する場合)で第三者に賃貸されていようとなかろうと、許可が除外されます。

EUとのスイスの二国間協定により、スイスに永住権を持つEU / EFTAの国民はスイスの国民のように扱われるとの原則が導入されました。

スイス証券取引所に上場している不動産投資法人の株式は、外国人投資家が無許可で購入することができます。
しかし、そのような投資法人が外国人に支配されているものであれば、新しい居住用不動産の取得に際し、依然として許可が必要となります。

上記のことから、外国人による事業用不動産の取得は、原則、コラー法に制限されません。 しかしそれとは対照的に、居住用不動産の方は依然として厳しく制限されています。

コラー法は、不動産取引と株式取引の両方に適用されます。つまり、取引が以下のような形式であるかどうかは関係ありません。

不動産と株式の取引では、コラー法の適用内の取引は、コラー法の許可が与えられた後でのみ有効になります。

※もし、このような取引が許可申請をせずに、もしくは、許可が下りる前に取引が完了した場合、その取引は無効となります。

※既に契約が履行されている範囲で、当事者は支払いを取り消すことができます。

※当局は、不動産登記を取り消すことにより、または買い手に強制的に不動産を売却させることにより、違法な状態を正す必要があります。

実際には、取引の当事者たちはその取引がコラー法の対象であるかどうかを、判断できない場合があります。このような場合、買い手は取引に入る前に管轄当局と判決の請求をしなければなりません。

以下のコラー法の要約では、特定の場合や特定の適切な取引の形式を見つけることで、取引が可能かどうかを判断できる可能性があることを強調しています。

不動産取引が下記の両方に該当する場合はコラー法が適用されます。

個人について：コラー法では、外国の個人を以下のいずれかと定義しています。

法人について：次のいずれかの場合、法人も外国人と見なされます。

コラー法は、その不動産が経済活動ための恒久的な事業所として機能しない限り、外国人がスイスの不動産を取得する際には関係当局から許可を得ることを要求しています。 コラー法での経済活動とは、工業生産、貿易またはサービス業が含まれます。

恒久的な事業所に関連する不動産は、例外として、居住用不動産を含めることができます。

例：

しかし、居住用不動産の単なる建設や、売却、賃貸では、コラー法の意味での経済活動の対象とはなりません。

さらに：

上記で述べたように、商業用不動産として適格ではない不動産は、他の免除の適用がない限り、許可の対象となります。
居住用不動産を取得するための許可は、別荘やサービスアパートメントの取得に適用されます。
このような不動産は、州や地方自治体によって休暇用のリゾート目的地と指定された地域(例:アンデルマットなど)に存在しなければなりません。
また、州や地方自治体では、独自の制限をコラー法について設定することができます。

例えば：

不動産の直接購入に加え、コラー法は外国人が不動産を事実上支配する取引にも適用されます。

したがって、「不動産の取得」という用語には、以下の方法による取得も含まれます。

この記事では、コラー法について詳細にご紹介しました！